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2019年初级会计师经济法基础重点归纳:房地产相关税种

    2018-08-15 【

  第六章 其他税收法律制度

  第一部分 房地产相关税种

  知识点:房产税(★★★)

  (一)房产税的概念

  房产税,是以 房产为 征税对象,按照房产的 计税价值或 房产租金收入向房产 所有人或 经营管理人等征收的一种税。

  (二)房产税的纳税人

  在我国城市、县城、建制镇和工矿区( 不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人,具体包括 产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

  1.产权属于国家所有的,其经营管理的单位为纳税人。

  2.产权属于集体和个人的,集体单位和个人为纳税人。

  3.产权出典的, “承典人”为纳税人。

  (说明:房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。在房屋出典中,承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金;出典人取得、使用承典人的金钱,而不支付利息。

  房屋出典受典期限制,典期届满前出典人并不丧失房屋所有权,承典人只能取得房屋典权(用益物权)。房屋出典后,在典期以内,出典人仍然享有房屋所有权,但已不能直接占有、使用房屋;承租人虽取得对房屋的占有、使用权,但并不能任意进行处分。典期届满的一般法律后果是,出典人如不返还典价款即丧失房屋所有权,承典人则因此而取得房屋所有权。基于出典的特点,房屋出典的,应该由承典人交房产税。

  例如甲向乙借一笔钱,甲将自己的房屋给乙进行使用,乙不向甲收取借款利息,甲不向乙收取房屋租金,甲是出典人,乙是承典人。)

  4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的,房产代管人或者使用人为纳税人。

  5.产权未确定以及租典纠纷未解决的,房产代管人或者使用人为纳税人。

  6.纳税单位和个人 “无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,由使用人 代为缴纳房产税。

  【注意】房屋出租原则上“出租人”为纳税人,但在无租使用的情况下,承租人实际收益,因此由承租人代为缴纳。

  【记忆提示】 受益人纳税。

  【例题·单选题】(2012年)关于房产税纳税人的下列表述中,不符合法律制度规定的是( )。

  A.房屋出租的,承租人为纳税人

  B.房屋产权所有人不在房产所在地的,房产代管人为纳税人

  C.房屋产权属于国家的,其经营管理单位为纳税人

  D.房屋产权未确定的,房产代管人为纳税人

  『正确答案』A

  (三)房产税的征税范围

  1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋, “不包括农村”。

  2.独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。

  3.房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税,但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

  【例题·单选题】(2016年)根据房产税法律制度的规定,下列各项中,不属于房产税征税范围的是( )。

  A.建制镇工业企业的厂房

  B.农村的村民住宅

  C.市区商场的地下车库

  D.县城商业企业的办公楼

  『正确答案』B

  【例题·判断题】(2015年、2016年)房地产开发企业建造的商品房,出售前已使用或出租、出借的,不缴纳房产税。( )

  『正确答案』×

  (四)房产税的应纳税额计算

计税方法

计税依据

税率

税额计算公式

从价计征

房产余值 

1.2%

全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

从租计征

房产租金

12%

全年应纳税额=(不含增值税)租金收入×12%(或4%)

税收优惠

个人出租住房

不区分用途,按4%的税率征收房产税

组织出租住房

按“市场价格”向“个人”出租用于“居住”,按4%的税率征收房产税(2018年新增)

  【注意1】扣除比例为10%~30%由省级人民政府确定。(无需记忆)

  【注意2】计税租金为不含增值税的租金收入,既包括货币收入也包括实物收入。

  1.关于房产原值

  (1)房产原值,是指纳税人按照会计制度规定,在账簿固定资产科目中记载的房屋原价(不减除折旧)。

  (2)凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

  (3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。

  2.关于投资联营

  (1)对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的,按房产余值作为计税依据计缴房产税。(真投资,被投资方计税)

  (2)对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的,实际上是以联营名义取得房屋租金,应以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。(假投资,出租方计税)

  3.关于融资租赁

  对于融资租赁的房屋,由“承租人”以“房产余值”计征房产税。

  【注意】应纳税额计算与税收优惠经常结合考核,此外还需注意同一所房屋前半年自用,后半年出租的情况。

  举例:一项房产,2017年7月1日之前为自用,7月1日出租,计算2017年房产税。

  情况一:个人拥有该项房产,前半年为自用不计算房产税,后半年出租,不区分承租对象,以租金收入为计税依据,按照4%计算房产税,因为是半年的房产税,注意要再乘以50%。

  情况二:企业拥有该项房产,前半年自用,以房产原值为计税依据,按照1.2%计算房产税,因为是半年房产税,要再乘以50%;后半年出租,如果出租给个人,按照4%计算房产税;如果出租给企业,按照12%计算房产税。同时注意乘以50%。

  【例题·单选题】(2017年)甲企业厂房原值2000万元,2015年11月对该厂房进行扩建,2015年底扩建完工并办理验收手续,增加房产原值500万元,已知房产税的原值扣除比例为30%,房产税比例税率为1.2%,计算甲企业2016年应缴纳房产税税额的下列算式中,正确的是( )。

  A.2000×(1-30%)×1.2%+500×1.2%=22.8(万元)

  B.(2000+500)×(1-30%)×1.2%=21(万元)

  C.2000×1.2%+500×(1-30%)×1.2%=28.2(万元)

  D.2000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元)

  『正确答案』B

  【例题·单选题】(2017年)甲公司厂房原值500万元,已提折旧200万元,已知房产原值减除比例为30%,房产税从价计征税率为1.2%,计算甲公司年度应缴纳房产税税额的下列算式中,正确的是( )。

  A.200×(1-30%)×1.2%=1.68(万元)

  B.500×1.2%=6(万元)

  C.(500-200)×(1-30%)×1.2%=2.52(万元)

  D.500×(1-30%)×1.2%=4.2(万元)

  『正确答案』D

  【例题·单选题】(2017年)2016年7月1日,甲公司出租商铺,租期半年,一次性收取含增值税租金126000元。已知增值税征收率为5%,房产税从租计征的税率为12%。计算甲公司出租商铺应缴纳房产税税额的下列算式中,正确的是( )。

  A.126000÷(1+5%)×(1-30%)×12%=10080(元)

  B.126000÷(1+5%)×12%=14400(元)

  C.126000×(1-30%)×12%=10584(元)

  D.126000×12%=15120(元)

  『正确答案』B

  【例题·单选题】(2015年)甲企业2014年年初拥有一栋房产,房产原值1000万元,3月31日将其对外出租,租期1年,每月收取租金1万元。已知房产税税率从价计征的为1.2%,从租计征的为12%,当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。2014年甲企业上述房产应缴纳房产税税额的下列计算中,正确的是( )。

  A.9×12%=1.08(万元)

  B.1000×(1-30%)×1.2%÷12×3+1×9×12%=3.18(万元)

  C.1000×(1-30%)×1.2%÷12×4+1×8×12%=3.76(万元)

  D.1000×(1-30%)×1.2%=8.4(万元)

  『正确答案』B

  【例题·单选题】(2015年)张某,2014年年初拥有一栋自有住房,房产原值200万元,3月31日将其对外出租,租期1年,每月按照市场价格收取租金1万元。已知房产税税率从价计征的为1.2%,个人出租住房从租计征的为4%,当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。2014年张某上述房产应缴纳房产税税额的下列计算中,正确的是( )。

  A.1×9×4%=0.36(万元)

  B.200×(1-30%)×1.2%÷12×3+1×9×4%=0.78(万元)

  C.200×(1-30%)×1.2%÷12×4+1×8×4%=0.88(万元)

  D.200×(1-30%)×1.2%=1.68(万元)

  『正确答案』A

  【例题·多选题】(2015年)根据房产税法律制度的规定,下列与房屋不可分割的附属设备中,应计入房产原值计缴房产税的有( )。

  A.给排水管道

  B.电梯

  C.暖气设备

  D.中央空调

  『正确答案』ABCD

  【例题·判断题】(2016年)对个人按市场价格出租的居民住房,暂免征收房产税。( )

  『正确答案』×

  【例题·多选题】赵某在市区拥有一栋七层楼房,其中一、二层自用,经营饭店;三、四层出租给某企业办公,年租金120万;五、六层用于投资联营,不承担联营风险,每年固定收取100万元利润;第七层给朋友张某作为住宅无偿使用,已知该楼房产原值为7000万,假设每层分摊的房产原值均为1000万,当地政府规定的扣除率为30%,房产税从价计征的税率为1.2%;从租计征的税率为12%,则下列说法中正确的有( )。

  A.赵某自用的两层应从价计征房产税,年税额为16.8万元

  B.赵某出租的两层应从租计征房产税,年税额为14.4万元

  C.赵某用于投资联营的两层应从租计征房产税,年税额为4万元

  D.第七层赵某无偿赠送给朋友张某使用,赵某无需缴纳房产税

  『正确答案』ABCD

  (五)房产税的税收优惠

非经营行房产

(1)国家机关、人民团体、军队“自用”的房产
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的“本身业务范围”内使用的房产
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产
(4)个人所有“非营业用”的房产
(5)租金偏低的公房出租
(6)公共租赁住房
(7)高校学生公寓
(8)非营利性医疗机构自用的房产
(9)老年服务机构自用房产

免征

临时房及停用房

(10)危房、毁损不堪居住房屋停用后
(11)大修理连续停用半年以上停用期间
(12)基建工地临时房屋施工期间

全民健身

(13)“企业”拥有并运营管理的大型体育场馆,其用于体育活动的房产

减半

(14)其他用于体育活动的房产
【注意】(13)、(14)用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%

免征

  【例题·单选题】(2013年)根据房产税法律制度的规定,下列各项中,不予免征房产税的是( )。

  A.名胜古迹中附设的经营性茶社

  B.公园自用的办公用房

  C.个人所有的唯一普通居住用房

  D.国家机关的职工食堂

  『正确答案』A

  (六)房产税的征收管理

  1.纳税义务发生时间

  (1)纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营“之月”起,缴纳房产税。

  (2)纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。

  (3)纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税。

  (4)纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。

  (5)纳税人购置存量房(二手房),自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。

  (6)纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借本企业房产之次月起,缴纳房产税。

  (7)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。

  (8)融资租赁房屋由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起缴纳房产税;合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起缴纳房产税。

  (9)纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

  2.征税方法

  按年计算、分期缴纳。

  3.纳税地点

  (1)房产税在房产所在地缴纳。

  (2)房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

  【例题·单选题】(2010年)甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼,工程于2009年12月完工,2010年1月办妥(竣工)验收手续,4月付清全部价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是( )。

  A.2009年12月

  B.2010年1月

  C.2010年2月

  D.2010年4月

  『正确答案』C

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责编:liumin2017

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